용도지역, 용도구역 등에 따른 제한 외에 도시·군관리계획으로 개발제한구역
용도지역, 용도구역 등에 따른 제한 외에 도시·군관리계획으로 개발제한구역
ㆍ시가화조정구역 등 용도구역을 지정ㆍ결정하게 되면 주택건축에 제한을 받게 됩니다.
용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 및 수산자원보호구역으로 나뉘고, 용도구역 지정 여부는 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시ㆍ군ㆍ구청 또는 대한민국 민원 24(http://www.minwon.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다.
개발제한구역 안에서의 건축제한
개발제한구역의 지정
- 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해서 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항).
건축제한
· 신축의 경우
- 개발제한구역에서는 주택 등 건축물의 건축행위를 할 수 없지만, 다음의 어느 하나에 해당하는 주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택을 말함)을 신축하려는 사람은 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 별표 1 제5호다목 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙」 제6조).
1. 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말함)이 있는 토지에만 주택을 신축할 수 있습니다.
2. 위 1 에도 불구하고 「농어업·농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호에 따른 농어업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 사람은 영농의 편의를 위해서 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축할 수 있습니다.
※ 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만 제곱미터 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 않는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없습니다.
3. 위 1 에도 불구하고 기존 주택이 공익사업의 시행으로 철거되거나 재해로 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의 자기 소유의 토지에 신축하는 경우 또는 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 취락지구에 신축하는 경우에는 다음의 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있습니다.
가. 기존의 주택이 있는 시·군·구(자치구를 말함)의 지역이거나 기존의 주택이 없는 시·군·구의 지역 중 기존의 주택으로부터 2킬로미터 이내의 지역일 것
나. 우량농지(경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는 농지를 말함)가 아닐 것
다. 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 경우를 제외하고는 「하천법」 제7조에 따른 국가하천과 지방하천의 경계로부터 5백미터 이상 떨어져 있을 것
1) 「하수도법」 제2조제15호에 따른 하수처리구역으로서 하수종말처리시설을 설치·운영 중인 지역
2) 「하수도법」 제11조에 따라 공공하수도의 설치인가를 받은 하수처리예정지역
라. 주택의 건축을 위해서 대지를 조성하는 경우 기존면적을 포함해서 330제곱미터 이하에 포함되어 진입로가 설치되는 경우를 제외하고는 새로운 진입로를 설치할 필요가 없을 것
마. 전기·수도·가스 등 새로운 간선공급설비를 설치할 필요가 없을 것
- 위에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장이 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 개발제한구역에 대한 관리계획을 수립해야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제2항).
- 다만, 개발제한구역의 토지가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 인접한 용도지역에서 허용되는 건축물을 건축할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제13조제2항).
1. 개발제한구역 지정 당시부터 개발제한구역의 경계선이 건축물 또는 공작물(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제6항에 따라 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등을 받아 공사 또는 사업에 착수한 건축물 또는 공작물을 포함)을 관통하는 경우 그 건축물 또는 공작물의 부지(개발제한구역 지정 당시부터 담장 등으로 구획되어 있어 기능상 일체가 되는 토지를 말함)
2. 개발제한구역 지정 당시부터 해당 필지의 2분의 1 미만이 개발제한구역에 편입된 토지로서 지목(地目)이 대(垈)인 토지
· 개축의 경우
- 주택으로서 ① 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100제곱미터 이하인 경우, ② 개축되는 연면적의 합계가 85제곱미터 이하인 경우에는 시장·군수·구청장에게 신고하고 개축할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제19조제1호).
시행 중인 공사에 관한 특례
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 각 호와 제3항에 따른 행위에 대해서 개발제한구역 지정 당시 이미 관계 법령에 따라 허가 등(관계 법령에 따라 허가 등을 받을 필요가 없는 경우를 포함)을 받아 공사나 사업에 착수한 자는 그 공사 또는 사업의 설계 내용을 관할 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여 이를 계속 시행할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제7항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제1항).
- 위 규정에 따라 받은 내용이 토지의 형질변경으로서 건축물의 건축을 목적으로 하는 경우에는 해당 공사에 대한 준공검사가 끝난 후 건축허가를 신청해야 합니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제7항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제2항).
- 시장·군수·구청장은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제1항에 따라 설계 내용을 받거나 제2항에 따라 허가신청을 받은 경우로서 공사의 추진 상황, 주변 토지의 이용 상황, 환경이나 그 밖의 사정을 종합적으로 고려해서 개발제한구역의 지정 목적 달성에 필요하다고 인정하는 경우에는 사업규모의 축소 및 사업계획의 변경(해당 공사 또는 사업과 직접 관련된 기반시설의 설치 등을 포함) 등의 조정을 할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제7항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제21조제3항).
위반 시 제재
· 행정처분
- 시장·군수·구청장은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서, 같은 조 제3항 또는 제13조에 따라 허가받거나 신고한 자가 다음의 어느 하나에 해당하면 그 허가를 취소하거나 그 자에게 공사의 중지, 건축물 개축(改築)이나 이전, 그 밖의 조치를 하도록 명할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항).
1. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가 의 내용을 위반해서 건축물의 건축을 한 경우
2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가를 받은 경우
3. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항에 따른 신고를 하지 않고 건축물의 건축을 한 경우
· 벌칙
- 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제31조제2항).
1. 영리를 목적으로 또는 상습적으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가를 받지 않거나 허가의 내용을 위반해서 건축물의 건축을 한 자
2. 상습으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항에 따른 시정명령을 이행하지 않은 자
3. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서 또는 제13조에 따른 허가를 받은 자
· 과태료
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항에 따라 신고하지 않고 주택을 개축한 자에게는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제34조제1항).
※ 과태료의 부과·징수 및 불복절차에 관한 자세한 사항은 이 사이트(http://oneclick.law.go.kr) 『과태료 납부자』에서 확인할 수 있습니다.
유용한 법령정보: 개발제한구역에서의 허가나 신고의 세부 기준
유용한 법령정보: 개발제한구역에서의 허가나 신고의 세부 기준
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항 단서에 따른 허가 또는 신고의 대상이 되는 건축물의 규모·높이·입지기준, 건폐율, 용적률 등 허가나 신고의 세부 기준은 다음과 같습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제