안녕하십니까. 저는 부동산학을 공부하는 학생입니다.
보고서 작성과 관련해서 궁금한게 있어서 글을 쓰고 있습니다.
보고서 내용은 농지와 대지의 가격차이를 비용이나 원가적이 측면에서 파악하는 것입니다.
따라서 어떤 농지가 대지로 전용이 가능하라도 볼때 제가 궁금한 것은 농지에서 대지로 변경시 전용절차와
그 절차에 따른 비용이 궁금합니다.
제가 인터넷으로 조사한바로는 농지전용시 허가신청비용, 측량비(측량이 반드시 필요하지 여부와 이때 필요로하는 측량의 종류),
농지보전부담금, 공사이행보증금, 공채구입비 등등
토목형진변경비용, 건축신축비용 등
개발부담금 기반시설부담금 등 각종 부담금 지불여부 및 그 크기
지목변경시 수수료, 취득세, 특별세 등 이런 것들이 요구되는 걸로 파악되는데. 맞는지 여부와 그 항목에 따른 비용이 궁금합니다.
용도지역에 대하여...
용도지역은 토지를 효율적으로 이용하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 정하는 것을 말합니다. 효율적으로 이용하기 위함이란, 개발할 수 있는 땅은 개발을 촉진하고 전해야 할 땅은 최소한의 개발만 허락하고자 하는 의미입니다.
국토기본법에서는 국토계획, 즉 국토종합계획, 도종합계획, 시군종합계획, 지역계획, 부문별 계획을 수립하게끔 규정하고 있는데 유독 시군종합계획만 따로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 수립되는 도시계획이라고 규정하고 있습니다. 그리고 도시계획은 시장과 군수가 수립하며 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분이 되며 도시관리계획에서 용도지역을 결정합니다.
용도지역의 의미와 가능한 건축행위 등을 알기 위해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국계법)을 찾아봐야 알 수 있습니다. 용도지역은 우리나라 전체의 토지에 대해 지정을 하는데, 크게는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 4가지로 나뉘고 세분화시키면 21개 지역으로 나뉩니다.
21가지로 세분화된 용도지역에 따라서 건축할 수 있는 건축물의 종류가 결정이 되고 건폐율과용적률이 변하게 됩니다. 그래서 단독주택만 지을 수 있는 땅, 음식점을 지을 수 있는 땅, 숙박시설을 지을 수 있는땅, 공장을 지을 수 있는 땅 등을 법적으로 명문화하여 용도지역으로 구분해 놓았으며 이때문에 용도지역에 따라 땅값이 차이가 많이 나며 특히 수도권은 그 차이가 더 심합니다.
그럼 예를 들어서 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 땅중에서 활용도가 제일 높은 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물의 예를 들어보겠습니다.
계획관리지역은 단독주택에서부터 공장까지 두루 건축할 수 있습니다. 나머지 20가지 용도지역을 다 열거할 수는 없으니 국가법령정보센터에서 검색창에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령을 검색을 하면 별표2부터 별표22까지에 나머지 용도지역이 있으니 참고하면 됩니다.
주거, 공업, 상업지구를 제외하고는 계획관리지역의 건폐율이 40%로 제일 높습니다. 이 말은 같은 대지면적이라면 건폐율이 20%인 다른 용도지역의 땅보다 계획관리지역에서는 2배로 넓은 건축면적의 건축물을 지을 수 있다는 뜻입니다.
이상의 언급만으로 용도지역을 충분히 설명할 수는 없으나 개념 잡는데는 많은 도움이 되리라 사료되니 일독후 나중에 법령을 보시면 훨씬 이해가 빠르실 겁니다.
법령체계에 대하여...
토지에 관계 있는 법령의 체계를 알기 위해서는 우선 우리나라의 『국토계획체계』를 이해해야 합니다. 『국토계획체계』는 "국토기본법", "국토의 계획 및 이용에 관한 법률", "건축법"을 기본으로 하여 토지이용규제와 개발행위허가를 하고 있습니다.
"국토기본법"에서는 국토를 이용, 개발 및 보전함에 있어서 미래의 경제적, 사회적 변동에 대응하여 국토가 지향하여야 할 발전방향을 설정하고 이를 달성하기 위해 『국토계획』을 세워야한다고 규정하고 있습니다. 그리고 『국토계획』은 아래와 같이 구분합니다.
2. 도종합계획 : 도지사가 수립한다. 도의 관할 구역을 대상으로 하여 당해 지역의 장기적인발전방향을 제시하는 종합계획이다. 시군종합계획의 기본이 된다. 「수도권정비계획법」 제4조에 따른 수도권정비계획이 수립되는 경기도와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을위한 특별법」 제222조제1항에 따른 종합계획이 수립되는 제주특별자치도는 도종합계획을 수립하지 아니할 수 있다.
3. 시군종합계획 : 시장, 군수가 수립한다. 특별시, 광역시, 시 또는 군(광역시의 군을 제외한다)의 관할 구역을 대상으로 하여 당해 지역의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하고 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 문화 등에 관하여 수립하는 계획으로서 "국토의계획및이용에관한법률"에 의하여 수립되는 도시계획이다.
4. 지역계획 : 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 수립한다. 특정한 지역을 대상으로 특별한 정책 목적을 달성하기 위하여 수립하는 계획이다. 국토종합계획과 조화를 이루어야한다. 지역계획에는 수도권발전계획, 광역권개발계획, 특정지역개발계획, 개발촉진지구개발계획 등이 있다.
5. 부문별계획 : 중앙행정기관의 장이 수립한다. 국토전역을 대상으로 하여 특정부문에 대한 장기적인 발전방향을 제시하는 계획이다. 국토종합계획과 조화를 이루어야 한다.
위의 내용을 다시 중요한 것만 추려보면, 국토종합계획은 다른 법령에 의해 수립되는 국토에 관한 계획에 우선하는 계획이며 시군종합계획은 도시계획을 말하며 「국토의 계획 및 이용에관한 법률」에 위임하는 형식을 취하고 있습니다.
1. "도시기본계획"이란 특별시・광역시・시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.
2. "도시관리계획"이란 특별시・광역시・시 또는 군의 개발・정비 및 보전을 위하여 수립하는토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 후생, 안보, 문화 등에 관한 다음 각목의 계획을 말한다.
가. 용도지역, 용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
나. 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역의 지정 또는 변경에관한 계획
다. 기반시설의 설치・정비 또는 개량에 관한 계획
라. 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획
마. 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
그리고 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지이용 방향등을 고려하여 국토를 다음과 같은 용도지역으로 구분하고 있습니다.
1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발・정비・관리・보전 등이 필요한 지역
2. 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역
3. 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역
4. 자연환경보전지역 : 자연환경・수자원・해안・생태계・상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호・육성 등을 위하여 필요한 지역
*위의 용도지역은 다시 세분화되고, 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물과 건폐율, 용적률이 변합니다.
토지 관련 법령은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 가장 많이 접하게 되며 「국토기본법」에서 정한 국토계획과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 정한 도시계획은 필요할 때마다 찾아보면 됩니다.
그리고 토지의 용도에 따라 「농지법」,「산지관리법」,「초지법」,「자연공원법」, 「수도법」,「문화재보호법」,「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」,「수자원관리법」,「자연환경보전법」, 「야생동식물보호법」,「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」을 봐야 합니다. 언급한 법령을 봐야 하는 이유는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역행위제한의 예외 규정으로 인해 각각의 개별법에서 정하는 규정에 따르기 때문입니다.
여기에다가 「수도권정비계획법」,「건축법」,「군사시설보호법」,「도시공원 및 녹지에 관한법률」,「환경정책기본법(팔당상수원수질보전특별대책지역내 행위제한)」,「민법」,「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」을 참고해야 합니다.
또한 빠질 수 없는 것은 「농지취득자격증명발급심사요령」,「대법원등기예규 - 농지의 소유권이전등기에 관한 사무처리지침」,「대법원선례」,「국토해양부 훈령 - 토지거래업무처리규정」등, 각종 규칙, 예규도 봐야 합니다.
끝으로 법이 인간사의 모든 행위를 다 규정할 수 없으므로 상황에 따라 토지와 관련된 「대법원판례」를 찾아보는 것이 매우 중요하다는 것은 말할 필요도 없습니다.
대충 세어보니, 판례와 지침, 훈령 등과 여기서 언급을 빠뜨린 것을 제외하고 참고해야 할 법령만 약 20가지 정도군요. 얼핏 많아 보이나 필요한 부분만 찾아보다 보면 어느새 토지 관련 지식이 쌓이는 것을 느끼게 될 겁니다.