경매에 대해 문의 드립니다.

당사에서는 경매에 대한 업무를 취급하지는 않으나 귀하의 요청으로 개괄적으로 설명 드리니 참조하시기 바랍니다.

토지를 취득하는 길은 일반매매를 이용할 수도 있고 경매나 공매를 이용할 수도 있습니다. 편하기야 공인중개사의 도움을 받을 수 있는 일반매매가 편하지만 경매가 매매의 한축으로 자리하고 있다는 것은 물건의 다양성과 시세보다 좀 더 싸게 매수를 할 수 있는 장점 대문이겠지요.

경매는 대법원이 제공하는 전국의 다양한 매물을 앉은 자리에서 검토할 수 있으며 인터넷 검색으로 매물의 정보를 서류상으로 파악할 수 있습니다. 모든 자료가 제공이 되니 보기에도 편합니다. 주소, 소유자, 채무자, 채권자, 지목, 평수, 현재의 토지이용현황, 용도지역, 토지감정가, 토지현황사진 등이 포함된 감정평가서, 토지임차인과 점유자, 재배작물현황 등이 기록된 법원의 자료를 누구나 독같이 열람할 수 있습니다. 그런 후 마땅한 매물을 찾으면 현장 답사를 통해 입찰 여부를 결정하면 되는 거지요. 이미 매각된 비슷한 물건 분석을 통해 입찰가산정을 추정해볼 수도 있습니다.

그러나, 이런 경매 제도를 이용하기 위해서는 관련 지식을 갖추고 있어야 합니다. 등기부를 통한 권리분석, 토지이용계획확인서를 통한 공법상의 규제, 눈에 보이지 않는 부분에 대한 권리분석, 관련 법령의 이해(민사집행법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농지법, 산지관리법 등), 불법 형질 변경된 토지에 대한 대처 방법, 법정지상권, 유치권의 이해, 경매의 절차등에 알고 있어야 합니다.
따라서 부연설명을 드리면... 당사에서는 경매에 대한 업무를 취급하지는 않으나 귀하의 요청으로 개괄적으로 설명 드리니 참조하시기 바랍니다. 토지를 취득하는 길은 일반매매를 이용할 수도 있고 경매나 공매를 이용할 수도 있습니다. 편하기야 공인중개사의 도움을 받을 수 있는 일반매매가 편하지만 경매가 매매의 한축으로 자리하고 있다는 것은 물건의 다양성과 시세보다 좀 더 싸게 매수를 할 수 있는 장점 대문이겠지요. 경매는 대법원이 제공하는 전국의 다양한 매물을 앉은 자리에서 검토할 수 있으며 인터넷 검색으로 매물의 정보를 서류상으로 파악할 수 있습니다. 모든 자료가 제공이 되니 보기에도 편합니다. 주소, 소유자, 채무자, 채권자, 지목, 평수, 현재의 토지이용현황, 용도지역, 토지감정가, 토지현황사진 등이 포함된 감정평가서, 토지임차인과 점유자, 재배작물현황 등이 기록된 법원의 자료를 누구나 독같이 열람할 수 있습니다. 그런 후 마땅한 매물을 찾으면 현장 답사를 통해 입찰 여부를 결정하면 되는 거지요. 이미 매각된 비슷한 물건 분석을 통해 입찰가산정을 추정해볼 수도 있습니다. 그러나, 이런 경매 제도를 이용하기 위해서는 관련 지식을 갖추고 있어야 합니다. 등기부를 통한 권리분석, 토지이용계획확인서를 통한 공법상의 규제, 눈에 보이지 않는 부분에 대한 권리분석, 관련 법령의 이해(민사집행법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농지법, 산지관리법 등), 불법 형질 변경된 토지에 대한 대처 방법, 법정지상권, 유치권의 이해, 경매의 절차등에 알고 있어야 합니다. 따라서 부연설명을 드리면...

1. 투자 가능한 금액, 토지의 사용 용도, 원하는 지역을 결정합니다.
- 투자할 금액 결정이 우선이며 여유 자금으로 투자해야 합니다. 투자금액 정해놓고 물건검색을 하답면 간혹 투자 한도를 넘어서도록 욕심 나는 물건이 나와서 투자 금액을 초과할 때가 있습니다. 그럴 땐 어쩔수 없이 약간의 대출을 이용해야지요. 미리 금융기관의 대출 담당자에게 대축 받을 수 있는 금액을 알아보면 좋습니다. 경매물건의 사건번호를 알려주면 당일이나 그 다음날 대출담당자로부터 연락을 받을 수 있습니다.

- 그리고 토지를 어디에 쓸 것인지 결정을 해야지요. 주말농장으로 쓸 것인지, 임식점을 할 것인지, 공장을 지을 것인지, 귀농을 할 것인지, 투자 목적으로 사놓고 나중에 시세 차익을 바랄 것인지 등에 다라 그 용도에 맞는 토지가 다로 있기 대문입니다. 주말농장용으로 쓸 땅을 공장까지 지을수 있는 땅으로 비싸게 살 필요는 없지요. 용도에 맞는 토지를 결정하는 것은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 '용도지역'입니다. 용도지역에 의해 집을 지을 수 있는지, 음식점을 지을 수 있는지, 공장을 지을 수 있는지 결정이 나므로 용도지역은 '토지의 등급'이라고 말할 수 있습니다.

- 그런 다음 지역입니다. OO동이나 OO리까지 범위가 좁혀지면 좋지만 군이나 시까지는 결정이 되어야 합니다. 개인적으로 선호하는 지역이나 연고가 있는 지역, 평소 관심 있게 보아온 지역을 찾는 것이 모르는 곳을 선택하는 것보다 훨씬 일하기가 편합니다.

2. 경매 관련 정보를 검색합니다.
- 대법원에서는 전국의 경매정보를 무료로 제공하고 있습니다. 단지 일목요연하게 볼 수 없고 부동산등기부등본을 제공하지 않아 추가 정보를 얻기 위해서는 타사이트를 여기저기 왔다갔다 해야 합니다. 그러나 본격적으로 물건을 찾기 전에 워밍업하는 차원에서 이용한다면 요긴하게 쓸 수 있습니다. 경매지식도 덤으로 알려주고 있으니 들이는 돈 없이 쓸 만합니다.

- 검색하는 방법은 투자금액, 토지의 사용용도, 원하는 지역을 기준으로 하여 범위를 좁혀 나가면서 검색을 하다 보면 자연스럽게 지역을 벗어나서 전국의 매물을 검색하고 있는 자신을 발견하게 될 겁니다.

3. 토지이용계획확인서를 봅니다.
- 경매 정보를 검색하다가 눈에 띄는 땅이 보이면 내가 사용하고자 하는 토지의 용도에 맞는지 토지이용계획확인서를 봐야지요. 거기에는 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황과 조그맣게 제공되는 지적도면에서 도로의 유무를 파악할 수 있습니다.

- 그리고 빼먹지 말고 확인해야 할 것이 땅에 접한 도로의 유무입니다. 길 없는 땅은 가치가 많이 떨어집니다. 1. 투자 가능한 금액, 토지의 사용 용도, 원하는 지역을 결정합니다. - 투자할 금액 결정이 우선이며 여유 자금으로 투자해야 합니다. 투자금액 정해놓고 물건검색을 하답면 간혹 투자 한도를 넘어서도록 욕심 나는 물건이 나와서 투자 금액을 초과할 때가 있습니다. 그럴 땐 어쩔수 없이 약간의 대출을 이용해야지요. 미리 금융기관의 대출 담당자에게 대축 받을 수 있는 금액을 알아보면 좋습니다. 경매물건의 사건번호를 알려주면 당일이나 그 다음날 대출담당자로부터 연락을 받을 수 있습니다. - 그리고 토지를 어디에 쓸 것인지 결정을 해야지요. 주말농장으로 쓸 것인지, 임식점을 할 것인지, 공장을 지을 것인지, 귀농을 할 것인지, 투자 목적으로 사놓고 나중에 시세 차익을 바랄 것인지 등에 다라 그 용도에 맞는 토지가 다로 있기 대문입니다. 주말농장용으로 쓸 땅을 공장까지 지을수 있는 땅으로 비싸게 살 필요는 없지요. 용도에 맞는 토지를 결정하는 것은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 '용도지역'입니다. 용도지역에 의해 집을 지을 수 있는지, 음식점을 지을 수 있는지, 공장을 지을 수 있는지 결정이 나므로 용도지역은 '토지의 등급'이라고 말할 수 있습니다. - 그런 다음 지역입니다. OO동이나 OO리까지 범위가 좁혀지면 좋지만 군이나 시까지는 결정이 되어야 합니다. 개인적으로 선호하는 지역이나 연고가 있는 지역, 평소 관심 있게 보아온 지역을 찾는 것이 모르는 곳을 선택하는 것보다 훨씬 일하기가 편합니다. 2. 경매 관련 정보를 검색합니다. - 대법원에서는 전국의 경매정보를 무료로 제공하고 있습니다. 단지 일목요연하게 볼 수 없고 부동산등기부등본을 제공하지 않아 추가 정보를 얻기 위해서는 타사이트를 여기저기 왔다갔다 해야 합니다. 그러나 본격적으로 물건을 찾기 전에 워밍업하는 차원에서 이용한다면 요긴하게 쓸 수 있습니다. 경매지식도 덤으로 알려주고 있으니 들이는 돈 없이 쓸 만합니다. - 검색하는 방법은 투자금액, 토지의 사용용도, 원하는 지역을 기준으로 하여 범위를 좁혀 나가면서 검색을 하다 보면 자연스럽게 지역을 벗어나서 전국의 매물을 검색하고 있는 자신을 발견하게 될 겁니다. 3. 토지이용계획확인서를 봅니다. - 경매 정보를 검색하다가 눈에 띄는 땅이 보이면 내가 사용하고자 하는 토지의 용도에 맞는지 토지이용계획확인서를 봐야지요. 거기에는 용도지역, 용도지구, 용도구역 현황과 조그맣게 제공되는 지적도면에서 도로의 유무를 파악할 수 있습니다. - 그리고 빼먹지 말고 확인해야 할 것이 땅에 접한 도로의 유무입니다. 길 없는 땅은 가치가 많이 떨어집니다.

4. 부동산등기부를 보고 말소되지 않는 권리가 있는지 파악합니다.
- 부동산등기는 등기관이 등기부라는 공적 장부에 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 법정절차에 따라 기재하거나 기재한 것입니다. 부동산의 표시는 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다. 부동산에 관한 권리관계는 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다(부동산등기법 제2조).부동산등기부는 부동산에 관한 물권의 변동을 다른 사람이 인식할 수 있도록 하는 공시 방법입니다.

- 경매로 부동산을 구입하게 되면 법원이 직원으로 부동산등기부상의 각종 권리를 말소시켜 줍니다.경매로 물건을 취득한 사람이 소유권 행사하는데 지장이 없도록 등기부를 깨끗하게 세탁(?)을 해준다는 의미지요. 모든 권리를 다 말소시켜 주는 것은 아니고 말소가 가능한 권리만 가려서 말소를 시켜줍니다. 그러므로 말소가 되는 권리와 말소가 안되는 권리를 파악할 줄 알면 권리분석은 끝입니다.

- 부동산등기부에 기재되는 중요한 사항은 소유권,(가)압류, (근)저당, 가능기,예고등기, 가처분, 전세권, 임차권등이 있는데 이런 권리들 중에서 등기부에 기입된 날짜나 순서 기준으로 '말소기준권리'이후에 들어온 권리는 무조건 말소가 됩니다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 바로(근)저당, (가)압류, 담보가등기, 집합건물에 기한 전세권자의 경매, 강제경매기입등기일입니다. 이 중에서 제일 먼저 설정된 것을 말소시준권리로 삼으며 그 이후의 권리는 법원에서 직원으로 말소를 해준다는 것이 법원경매의 또 다른 묘미입니다.

5. 농지취득자격증명을 제출해야 하는지 확인해야 합니다.
농지를 취득하려는 사람은 「농비법 제8조제1항」의거하여 농지가 소재하는 시·구·읍·면의 장에게 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다. 일반매매에 있어서도 이 증명서를 첨부해야 등기를 할 수 있으면 경매에 있어서는 낙찰 후 7일 이내에 제출을 해야만 낙찰허가가 납니다. 농지법에 의한 농지에 대한 판단은 우선 지목이 전,답,과수원이거나 토지가 농지로 이용된 기간이 3년이상이면 농지입니다. 이런 농지에 대해서는 법원에 농취증을 제출해야 되는데 불법으로 형질이 변경된 농지라면 발급이 안될 수도 있습니다. 불법형질변경이란 농지 전용허가를 받지 아니하고 건축물을 건축한 경우가 대다수를 차지합니다.

6. 불법전용된 토지의 해결 방안을 알아야 합니다.
- 불법전용된 토지란, 「농지법」에 의한 농지와 「산지관리법」에 듸한 산지이면서 전용허가나 신고 없이 형질이 변경된 것을 말합니다. 불법전용의 대표적이 것이 허가나 신고 없이 농지와 산지 위에 건축된 건축물과 묘지입니다. 단, 전용허가를 받거나 신고를 한 연후에 건축물을 건축하고 나서 지목 변경을 안한 것과는 구별이 됩니다.

7. 그리고 현장 답사를 해야 합니다.
- 진정한 당의 가치는 답사에서 찾을 수 있습니다. 서류와 사진상으로는 좋아 보이나 실제로 현장에 가보면 아닌 경우가 허다 합니다. 그러나 서류와 사진상으로는 별로인 땅이 현장에 가 보면 굉장한 땅이 있습니다. 4. 부동산등기부를 보고 말소되지 않는 권리가 있는지 파악합니다. - 부동산등기는 등기관이 등기부라는 공적 장부에 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 법정절차에 따라 기재하거나 기재한 것입니다. 부동산의 표시는 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다. 부동산에 관한 권리관계는 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다(부동산등기법 제2조).부동산등기부는 부동산에 관한 물권의 변동을 다른 사람이 인식할 수 있도록 하는 공시 방법입니다. - 경매로 부동산을 구입하게 되면 법원이 직원으로 부동산등기부상의 각종 권리를 말소시켜 줍니다.경매로 물건을 취득한 사람이 소유권 행사하는데 지장이 없도록 등기부를 깨끗하게 세탁(?)을 해준다는 의미지요. 모든 권리를 다 말소시켜 주는 것은 아니고 말소가 가능한 권리만 가려서 말소를 시켜줍니다. 그러므로 말소가 되는 권리와 말소가 안되는 권리를 파악할 줄 알면 권리분석은 끝입니다. - 부동산등기부에 기재되는 중요한 사항은 소유권,(가)압류, (근)저당, 가능기,예고등기, 가처분, 전세권, 임차권등이 있는데 이런 권리들 중에서 등기부에 기입된 날짜나 순서 기준으로 '말소기준권리'이후에 들어온 권리는 무조건 말소가 됩니다. 말소기준권리가 될 수 있는 것은 바로(근)저당, (가)압류, 담보가등기, 집합건물에 기한 전세권자의 경매, 강제경매기입등기일입니다. 이 중에서 제일 먼저 설정된 것을 말소시준권리로 삼으며 그 이후의 권리는 법원에서 직원으로 말소를 해준다는 것이 법원경매의 또 다른 묘미입니다. 5. 농지취득자격증명을 제출해야 하는지 확인해야 합니다. 농지를 취득하려는 사람은 「농비법 제8조제1항」의거하여 농지가 소재하는 시·구·읍·면의 장에게 농지취득자격증명을 발급 받아야 합니다. 일반매매에 있어서도 이 증명서를 첨부해야 등기를 할 수 있으면 경매에 있어서는 낙찰 후 7일 이내에 제출을 해야만 낙찰허가가 납니다. 농지법에 의한 농지에 대한 판단은 우선 지목이 전,답,과수원이거나 토지가 농지로 이용된 기간이 3년이상이면 농지입니다. 이런 농지에 대해서는 법원에 농취증을 제출해야 되는데 불법으로 형질이 변경된 농지라면 발급이 안될 수도 있습니다. 불법형질변경이란 농지 전용허가를 받지 아니하고 건축물을 건축한 경우가 대다수를 차지합니다. 6. 불법전용된 토지의 해결 방안을 알아야 합니다. - 불법전용된 토지란, 「농지법」에 의한 농지와 「산지관리법」에 듸한 산지이면서 전용허가나 신고 없이 형질이 변경된 것을 말합니다. 불법전용의 대표적이 것이 허가나 신고 없이 농지와 산지 위에 건축된 건축물과 묘지입니다. 단, 전용허가를 받거나 신고를 한 연후에 건축물을 건축하고 나서 지목 변경을 안한 것과는 구별이 됩니다. 7. 그리고 현장 답사를 해야 합니다. - 진정한 당의 가치는 답사에서 찾을 수 있습니다. 서류와 사진상으로는 좋아 보이나 실제로 현장에 가보면 아닌 경우가 허다 합니다. 그러나 서류와 사진상으로는 별로인 땅이 현장에 가 보면 굉장한 땅이 있습니다.